Kraków wyznacza trendy w regionach

Krakowski rynek biurowy

Kraków generuje niemal połowę całkowitego popytu na powierzchnie biurowe w miastach regionalnych, poza Warszawą.

Krakowski rynek biurowy w regionach nie ma sobie równych. W ciągu ostatniej dekady zasoby Krakowa wzrosły czterokrotnie, do 1,36 mln m kw. nowoczesnych powierzchni. Jako znany ośrodek akademicki i popularna destynacja turystyczna Kraków jest dziś, obok Warszawy, najatrakcyjniejszą lokalizacją dla międzynarodowych inwestorów oraz deweloperów realizujących projekty komercyjne w Polsce. Największą siłą napędową dla rozwoju rynku biurowego w aglomeracji jest działalność firm z sektora nowoczesnych usług dla biznesu, które w stolicy Małopolski mają około 60 proc. udział w wolumenie najmu.

Z danych firmy doradczej Walter Herz wynika, że do końca 2019 roku deweloperzy planują ukończyć w Krakowie realizację budynków, w których znajdzie się łącznie przeszło 110 tys. m kw. powierzchni biurowej. W pierwszej połowie br. na krakowski rynek trafiło zaś niemal 100 tys. m kw. biur, m.in. w takich obiektach jak V.Offices, Fabryczna Office Park B1, Mogilska Office, czy DOT Office F1.

Rekordowa podaż

Eksperci przyznają, że ten rok może zamknąć się w Krakowie rekordową, nową podażą, przekraczającą poziom 200 tys. m kw. powierzchni. W ostatnich latach krakowski rynek biurowy rósł średnio około 15 proc. rocznie. A obecne tempo przyrostu podaży w mieście należy do wyjątkowych na tle miast regionalnych. Jedynie w Warszawie powstaje dziś więcej powierzchni biurowych niż w Krakowie.

Według obliczeń, na krakowskim rynku w budowie jest aktualnie około 270 tys. m kw. biur. Pozwolenie na użytkowanie uzyskał także właśnie projekt Tischnera Office, zrealizowany przez Cavatina Holding, który oferuje niemal 34 tys. m kw. powierzchni biurowej. Na terenie tej, nagradzanej już inwestycji znajdzie się 2,6 tys. m kw. terenów zielonych.

Cavatina rozpoczęła również niedawno budowę czwartego etapu kompleksu Equal Business Park przy ulicy Wielickiej, w którym powstaje budynek z 11 tys. m kw. powierzchni i przygotowuje kolejne projekty. W rejonie dzielnicy Zabłocie, przy skrzyżowaniu ulic Klimeckiego i Nowohuckiej deweloper prowadzi też prace przygotowawcze do budowy nowego biurowca w ramach realizacji kompleksu Klimeckiego Office. W inwestycji zaprojektowane zostały dwa budynki. Pierwszy biurowiec przyniesie niemal 8 tys. m kw. powierzchni, a kolejny dostarczyć ma 28 tys. m kw. biur. Według zapowiedzi inwestora, w ciągu najbliższych trzech lat, dzięki działalności prowadzonej przez firmę w Krakowie zasoby biurowe miasta wzrosną o blisko 78 tys. m kw. powierzchni.

Spektakularne inwestycje

Swoje nowe inwestycje w Krakowie wprowadza również Grupa Buma. Przy alei Bora Komorowskiego i ulicy Lublańskiej firma realizuje kompleks biurowy Tertium Business Park. Łącznie ze zrealizowanymi już przez dewelopera w tej lokalizacji budynkami Quattro Business Park, Five i Rondo Business Park obiekt tworzyć będzie nowoczesną dzielnicę biurową, oferującą ponad 115 tys. m kw. powierzchni.

Na południu Krakowa, na terenie Specjalnej Strefy Ekonomicznej Krakowskiego Parku Technologicznego przy ulicy Czerwone Maki, Grupa Buma prowadzi również budowę inwestycji Dot Office, która dostarczy w sumie ponad 120 tys. m kw. powierzchni biurowej. W ramach projektu powstało już siedem budynków, w tym oddany niedawno biurowiec F1 z 9,8 tys. m kw. powierzchni, a kolejne są w fazie przygotowania i realizacji.

Grupa Buma planuje także rozpoczęcie budowy obiektu biurowego Ten Office. Zlokalizowany przy ulicy Tischnera, w sąsiedztwie ulicy Wadowickiej i Zakopiańskiej, zespół dwóch budynków klasy A zaoferuje ponad 31,7 tys. m kw. powierzchni najmu. Na terenie obiektu zaaranżowane zostały strefy relaksu, w tym zielony, widokowy taras na dachu jednego z budynków oraz zielony dziedziniec, gdzie poza miejscami do wypoczynku, znajdzie się stół do tenisa stołowego oraz do gry w piłkarzyki, czy miejsce do uprawy ziół.

W Krakowie rozgrywają najwięksi deweloperzy

Na krakowskim rynku działalność prowadzi również firma Skanska. W pobliżu Dworca Głównego i Galerii Krakowskiej realizuje kompleks High5ive, który docelowo przyniesie 70 tys. m kw. powierzchni biurowej. Projekt obejmuje budowę pięciu budynków, z których dwa są już oddane do użytku. Dwa kolejne biurowce z 32 tys. m kw. powierzchni mają być gotowe w przyszłym roku, a budowa ostatniego jest przygotowywana.

Na terenie dawnych zakładów Państwowej Wytwórni Wódek w Krakowie przy ulicy Fabrycznej firma Inter-Bud prowadzi z kolei budowę inwestycji Fabryczna City. W części biurowej obiektu – Fabryczna Office zaprojektowane zostały cztery biurowce, z których jeden został oddany, dwa są w fazie realizacji, a budowa ostatniego dopiero się rozpocznie. Ponadto w ramach inwestycji powstanie czterogwiazdkowy hotel Mercure Kraków Fabryczna City z fitness, basenem i SPA, muzeum wódki, pasaż z restauracjami oraz mieszkania i lokale usługowe.

Wielofunkcyjny kompleks realizowany jest też w pobliżu krakowskiego ronda Mogilskiego. W Unity Center znajdą się budynki biurowe, hotel i apartamenty. W Krakowie w budowie są również kolejne etapy inwestycji Bonarka for Business. W sąsiedztwie ronda Matecznego powstaje kompleks Wadowicka 3 (31,3 tys. m kw. w trzech budynkach), w którym obecnie realizowany biurowiec ubiega się o pierwszy w Polsce certyfikat Fitwel. W trakcie budowy w aglomeracji krakowskiej jest również kompleks Zabłocie Business Park.

Poza tym, budowę nowego projektu przy ulicy Saskiej 25 w Krakowie zapowiada firma White Star. W inwestycji The Park powstać ma osiem budynków, które zaoferują łącznie 100 tys. m kw. powierzchni biurowej.

Niebywale wysoki popyt

Jak podają eksperci, w pierwszej połowie tego roku na krakowskim rynku zakontraktowane zostało niespełna 140 tys. m kw. powierzchni biurowej, niemal dwukrotnie więcej niż rok wcześniej. To prawie połowa wolumenu najmu wygenerowanego w tym czasie na rynkach regionalnych, poza Warszawą. Podobnie, jak w innych miastach, w Krakowie najwięcej biur trafiło do firm z sektora nowoczesnych usług dla biznesu.

Na uwagę zasługuje fakt, że na krakowskim rynku podpisywanych jest w ostatnim czasie więcej umów na wynajem wyjątkowo dużych powierzchni. Do największych transakcji zawartych w ostatnich miesiącach należał rekordowy w historii krakowskiego rynku przednajem firmy UBS na 19,5 tys. m kw. powierzchni w dwóch biurowcach kompleksu Fabryczna Office Park. A także przednajem firmy Sabre na blisko 16 tys. m kw. biur w inwestycji Tischnera Office.

Firmy, które poszukują dużych powierzchni w centralnych rejonach miasta zmuszone są do zawierania umów typu pre-let ze względu na małą ilość gotowej, wolnej powierzchni, której jest w Krakowie tylko około 10 proc.

Ekspansja sektora BPO/SSC i rozwój elastycznych powierzchni do pracy

Niezwykle wysoki popyt na powierzchnię biurową w Krakowie wiąże się zarówno z ekspansją firm IT, jak i sektora BPO/SSC. Stolica Małopolski jest bowiem jednym z wiodących na świecie ośrodków, w których rozwija się rynek nowoczesnych usług dla biznesu. W 2018 roku firmy z tego sektora podpisały w Polsce umowy na ponad 400 tys. m kw. powierzchni biurowych, co stanowiło około 25 proc. całkowitego wolumenu najmu. Poza Warszawą centra obsługi biznesu w minionym roku wygenerowały ponad połowę całkowitego popytu na powierzchnię biurową. W pierwszych 6 miesiącach bieżącego roku do najemców z tej branży trafiło zaś prawie 190 tys. m kw. biur.

Kraków jest też liderem w regionach, jeśli chodzi o wzrost potencjału powierzchni typu flexi. Krakowskie zasoby elastycznych biur wynoszą około 24 tys. m kw. powierzchni. W pierwszym półroczu bieżnego roku z 21 tys. m kw. tego typu powierzchni wynajętej na rynkach regionalnych, poza Warszawą, aż 13 tys. m kw. zakontraktowane zostało w Krakowie. A w nowych, krakowskich obiektach zaplanowane zostało już kolejne 15 tys. m kw. powierzchni coworkingowych. Ze stolicą Małopolski w regionach pod tym względem konkurować może jedynie Wrocław, w którym zaplecze elastycznej powierzchni liczy około 17 tys. m kw.

Deweloperzy chętnie aranżują przestrzenie typu flexi w nowych biurowcach, ponieważ najemcy zwracają dziś uwagę nie tylko na to, czy budynek oferuje różnorodne usługi na miejscu, ale także czy zapewnia powierzchnie elastyczne i biura serwisowane. Umożliwiają one bowiem firmom szybką optymalizację zajmowanej powierzchni w przypadku wzrostu zatrudnienia, czy czasowego zapotrzebowania na dodatkową powierzchnię w trakcie prowadzenia konkretnych projektów.

Źródło: Walter Herz

Oceń ten artykuł: