Boom na rynku mieszkaniowym jest coraz bardziej widoczny, średnie ceny rosną w większości miast, a w Warszawie osiągnęły poziom najwyższy od początku 2013 r. Duża w tym zasługa inwestorów, którzy kupują mieszkania w Polsce na wynajem.
874,65 pkt – najnowsze notowanie Indeksu Cen Transakcyjnych jest wynikiem najwyższym od czerwca 2011 r. W ciągu ostatnich 12 miesięcy ceny mieszkań w największych polskich miastach wzrosły o 4,3 proc. Wyliczany na podstawie transakcji dokonanych przez klientów HB i OF wskaźnik obrazuje faktyczne tendencje na rynku mieszkaniowym, aktualne wybicie notowań indeksu jest najbardziej dynamiczną zmianą od kilku lat.
Indeks Cen Transakcyjnych
Źródło: Analiza na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.
Indeks Cen Transakcyjnych powstaje na podstawie transakcji dokonanych w 23 miastach. W ostatnich 12 miesiącach ceny w górę poszły w 18 z nich, w 5 zanotowaliśmy spadki. Dynamiczne wzrosty zanotowaliśmy m.in. w Białymstoku, Katowicach, Kielcach i Szczecinie. Taniej niż przed rokiem jest w Poznaniu i Wrocławiu, warto jednak zauważyć, że skala spadków jest znacznie mniejsza niż wzrostów.
Warszawa – średnia cena przekroczyła 7,5 tys. zł
Będąca największym ośrodkiem miejskim, a zarazem centrum biznesowym i akademickim Warszawa przyciąga największą uwagę inwestorów. W ubiegłym roku w stolicy deweloperzy wprowadzili do sprzedaży o jedną czwartą więcej mieszkań niż w 2016 r., popyt jest jednak tak duży, że wzrost ten został bezproblemowo wchłonięty przez kupujących. Przy wysokim popycie na mieszkania nie dziwi wzrost cen. W ciągu ostatnich 12 miesięcy przeciętna stawka metra kwadratowego mieszkania w Warszawie wzrosła o 5,4 proc. do poziomu 7507 zł, najwyższego od stycznia 2013 r.
Warszawski rynek w dużej mierze napędzany jest przez inwestorów, który w mieszkaniach na wynajem szukają przystani dla swoich oszczędności. W niektórych nowych inwestycjach nawet 70-75 proc. mieszkań kupowanych jest za gotówkę, duża część z nich od razu trafia na rynek najmu. Rosnące ceny wykonawstwa i gruntów tylko wzrosty cen mieszkań przyśpieszają.
Warto też zauważyć, że dodatkowym czynnikiem wpływającym na wzrost cen transakcyjnych jest zmiana struktury sprzedawanych mieszkań. Ważnym aspektem było zakończenie działania programu Mieszkanie dla Młodych, które spowodowało spadek liczby tańszych nieruchomości w statystycznym zbiorze sprzedanych lokali.
Dynamiczny wzrost cen mieszkań w Gdańsku
W związku z rosnącą popularnością nieruchomości inwestycyjnych, ceny idą w górę także w Trójmieście, które jest atrakcyjne zarówno z punktu widzenia zakupu na wynajem długo- jak i krótkoterminowy. Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Gdańsku to już 6,1 tys. zł, najwięcej od bez mała 10 lat. W ciągu roku zanotowaliśmy tam wzrost o 8,4 proc. Za wzrost ten w dużej mierze odpowiada rynek pierwotny, nowe inwestycje w Trójmieście rosną jak grzyby po deszczu, a wiele z nich kierowana jest do inwestorów.
Zresztą, nowe mieszkania sprzedają się jak ciepłe bułeczki w całej Polsce. Wielu deweloperów zalicza kolejne rekordy sprzedaży, a z danych zebranych ze spółek notowanych na giełdzie przez RynekPierwotny.pl wynika, że łącznie w pierwszym kwartale 2018 r. deweloperzy sprzedali 7321 mieszkań, o 4,5 proc. więcej mieszkań niż w analogicznym okresie rok wcześniej.
Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania w Polsce
w największych miastach i ich zmiana w czasie
| Miasto | Mediana ceny mkw. | Zmiana ceny r/r | Zmiana ceny m/m |
| Białystok | 4 772 zł | 10,7% | 5,2% |
| Bydgoszcz | 4 526 zł | 1,6% | -5,0% |
| Gdańsk | 6 107 zł | 8,4% | 1,2% |
| Katowice | 5 230 zł | 17,6% | 1,4% |
| Kielce | 4 288 zł | 13,7% | 7,3% |
| Kraków | 6 364 zł | 0,6% | 1,2% |
| Lublin | 4 966 zł | 2,6% | 4,5% |
| Łódź | 4 322 zł | 7,8% | -0,1% |
| Olsztyn | 4 456 zł | 7,0% | 1,1% |
| Poznań | 5 563 zł | -1,4% | -0,1% |
| Rzeszów | 5 041 zł | 6,3% | 5,9% |
| Szczecin | 5 150 zł | 13,1% | 9,0% |
| Warszawa | 7 507 zł | 5,4% | 2,8% |
| Wrocław | 5 783 zł | -0,7% | -0,7% |
Źródło: Dane na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.
Popyt rośnie z każdej strony
Od ponad roku Polacy coraz tłumniej kupują mieszkania już nie tylko za gotówkę, ale też na kredyt. Już w 2017 roku zaciągnęli ponad 190 tysięcy długów mieszkaniowych, co jest najwyższym wynikiem od 2012 roku – wynika z raportu AMRON-SARFiN. Gdyby tego było mało, to powoli napływające dane na temat wyników akcji kredytowej w pierwszych miesiącach br. sugerują dalszy wzrost. To wszystko skutkuje tym, że popyt na mieszkania przewyższa podaż. Efekt? Wyższe ceny.
Rynek jest w tak dobrej kondycji, że nawet skończenie się środków na dopłaty do kredytów mieszkaniowych z programu Mieszkanie dla Młodych nie spowodowało spowolnienia i spodziewanych jeszcze kilka miesięcy wcześniej perturbacji. Jeśli nawet sprzedaż mieszkań spadnie, to nie dlatego, że chętnych na nieruchomości brakuje, ale to mieszkań jest na rynku za mało.
Nie są w stanie zasypać tej dziury deweloperzy i to pomimo tego, że prowadzą najwięcej budów w historii. Rozwijają oni skalę swojej działalności od pięciu lat i wszystko wskazuje na to, że doszli do granicy, która nie pozwoli już na budowanie tak wielu mieszkań jak dotychczas bez wyższych kosztów ziemi, materiałów i robocizny. W oczywisty sposób ten wyższy koszt firmy przerzucają na nabywców mieszkań żądając coraz więcej za metr lokalu.
Wciąż w większości miast mieszkania są jednak o 5-10 proc. tańsze niż przed ostatnim kryzysem. Z drugiej strony dziś Polaków stać na więcej. Warto przypomnieć, że przez ostatnią dekadę wyraźnie wzrosły w Polsce wynagrodzenia. Z danych GUS wynika, że w 2007 roku przeciętne wynagrodzenie brutto wynosiło niecałe 2,7 tys. zł miesięcznie podczas gdy w 2017 było to bez mała 4,3 tys. zł (wzrost o 59 proc.). Gdyby tego było mało sam kredyt hipoteczny jest dziś prawie o połowę tańszy niż dekadę temu. Efekt jest taki, że przeciętne gospodarstwo domowe może dziś zaciągnąć wyższy kredyt hipoteczny niż przed ostatnim kryzysem. Weźmy pod uwagę trzyosobową rodzinę, w której każdy z rodziców przynosiłby do domu średnią krajową. Gdyby chcieli zaciągnąć 30-letni dług mieszkaniowy, to w 2007 roku mogliby pożyczyć 350 tys. zł. Dziś na taką rodzinę czeka przeciętna oferta kredytu w kwocie 510 tys. zł – wynika z danych Open Finance.
Mediana zdolności kredytowej 3-os. rodziny
z dochodem równym dwóch średnim krajowym (dług w PLN)
Opracowanie własne. Stan na 18.05.2018r. Dane od 2017 roku na podstawie ankiet przeprowadzanych w bankach. Zmiana wynagrodzenia raz na rok (w marcu).
W takim otoczeniu jest oczywiste, że pewne wzrosty cen mieszkań w Polsce będą przez społeczeństwo zaakceptowane. Nikt jednak nie wie, kiedy rynek zacznie weryfikować rosnące ceny mieszkań. Czy jest przestrzeń do kilku-, kilkunasto- czy kilkudziesięcioprocentowych podwyżek.
Z drugiej strony nie należy ulegać złudzeniu, że zakup mieszkania jest inwestycją pozbawioną ryzyka. Istnieje przecież mniejsze lub większe zagrożenie zawirowaniami polityczno-gospodarczymi, podwyżkami stóp procentowych czy nadpodażą mieszkań na wynajem, których budowę zapowiada rząd w ramach odświeżonego programu Mieszkanie Plus. Póki co, brak jednak wiarygodnych danych, które sugerowałyby zakończenie hossy na rynku mieszkaniowym.
Autor: Marcin Krasoń Home Broker
Bartosz Turek, Open Finance
