Analitycy spodziewają się kontynuacji mocnego popytu na nowe mieszkania w Polsce w 4 kw. 2017 r., a tym samym kolejnego rekordowego wolumenu przedsprzedaży na rynku pierwotnym w kraju w bieżącym roku. W 2018 r. szeroki rynek czeka pod tym względem nieznaczny spadek. Pogłębi się on w kolejnych 12 miesiącach, jednak popyt nie spadnie drastycznie. Według analityków, podaż nowych mieszkań będzie kontynuowała wzrosty w skali rocznej w ostatnim kwartale bieżącego roku oraz w 2018 r. Oczekują jednak, iż nie przewyższy ona popytu w bieżącym roku oraz będzie jedynie nieznacznie powyżej niego w 2018 r. Rynek będzie przez to nadal zbilansowany w tym okresie. Jeżeli chodzi o koszty budowlane, analitycy oczekują wyższego niż pierwotnie przewidywano wzrostu r/r w latach 2017-18. Jednak potencjalny negatywny efekt tego zjawiska na wyniki deweloperów powinien zostać w znacznym stopniu zneutralizowany przez oczekiwany wyraźny wzrost cen mieszkań.
Analitycy zaznaczają ponadto, że oczekują, iż liderzy branży notowani na GPW, w tym większość firm objętych ich analizą, będą powiększać swój udział w rynku kosztem mniejszych konkurentów w krótkim-średnim terminie – tak jak to miało miejsce w latach poprzednich. Wynikać to będzie z ich szerokiej i dobrze zdywersyfikowanej oferty, oraz rozbudowanych planów dalszej ekspansji. Wszystko to wspierane jest mocnymi bankami gruntów, stabilnymi bilansami oraz lepszym dostępem do zewnętrznego finansowania. Pozwoli to na dalsze stopniowe uzupełnianie zasobów ziemi. Stąd spodziewają się, że będą oni w stanie w większości przypadków zanotować porównywalne do tegorocznych wolumeny przedsprzedaży mieszkań w roku 2018, bądź nawet lekkie wzrosty w przypadku wybranych podmiotów.
Silny popyt na nowe mieszkania utrzyma się w kolejnych kilku kwartałach
Oczekuje się, że wolumen przedsprzedaży mieszkań na rodzimym rynku pierwotnym w 2017 r. wykaże istotnie pozytywną dynamikę r/r, sięgając kolejnego historycznego szczytu. Wysoki popyt na nowe mieszkania w Polsce w końcówce bieżącego roku utrzyma się przede wszystkim za sprawą niskich stóp procentowych, wspierających zarówno zakupy klientów końcowych jak i inwestycyjne, rosnących dochodów społeczeństwa, historycznie niskiego bezrobocia oraz dalszej migracji Polaków do głównych miast, jak również rosnącej liczby imigrantów z innych krajów napływających do Polski.
W ocenie analityków, z uwagi na oczekiwane podwyżki stóp procentowych w Polsce oraz znacznie mniejsze wsparcie ze strony programu MdM oraz wyjątkowo wysoką bazę, wolumen przedsprzedaży nowych mieszkań nie wykaże dalszego wzrostu w skali rocznej w 2018 r. Ekspert podkreśla jednak, że oczekuje jedynie jednocyfrowego spadku r/r pod tym względem na szerokim rynku, niższego niż pierwotnie zakładane 15-20 proc. Wpływ na rewizję prognozy mają mniej konserwatywne założenia, jeżeli chodzi o ewolucję głównej stopy procentowej w Polsce w 2018 r., co jest zgodne z ostatnio opublikowanymi sondażami.
Jak ocenia ekspert, dopiero w 2019 r. możliwy jest bardziej wyraźny spadek wolumenu przedsprzedaży nowych mieszkań w kraju liczony r/r. Przyczyni się do tego prawdopodobnie głębsza podwyżka stóp procentowych, jak również całkowity brak wsparcia ze strony programu MdM (nie będzie on kontynuowany po 2018 r.) oraz oczekiwany wzrost konkurencji ze strony segmentu mieszkań na wynajem. Pierwsza znacząca fala mieszkań kupionych przez klientów indywidualnych na cele inwestycyjne trafi na rynek pod koniec 2018 r. oraz w roku 2019. Dodatkowo możliwy jest w tym czasie wzrost aktywności profesjonalnych inwestorów instytucjonalnych w tym segmencie, np. typu REIT, co łącznie może odwieźć niektórych przyszłych inwestorów do decyzji zakupowej.
Obecna opinia analityków o rozwoju przedsprzedaży w 2019 r. jest oparta na założeniu, że rządowy program Mieszkanie+ nie będzie miał znaczącego negatywnego wpływu na popyt na nowe mieszkania w perspektywie krótko i średnioterminowej.
Konkurencja nie śpi – podaż będzie dalej rosła w krótkim terminie
Według danych GUS wolumen nowych lokali, których budowę rozpoczęto wzrósł w pierwszych ośmiu miesiącach 2017 r. o 28 proc. r/r, do poziomu 72,3 tys. sztuk. Analitycy spodziewają się dalszego wzrostu podaży mieszkań na sprzedaż lub wynajem w kraju w końcówce tego roku i w 2018 r. Uważa się, że rodzimi deweloperzy będą nadal starali się intensywnie rozwijać swoją działalność. Szczególnie biorąc pod uwagę wyjątkowo wysoki popyt na nowe mieszkania notowany ostatnimi czasy oraz wciąż, co najmniej zadowalające zwroty oferowane przez projekty mieszkaniowe. Nie bez znaczenia jest również to, że liderzy sektora notowani na GPW znacząco powiększyli ostatnio swoje zasoby ziemi. Tezę tą w pewien sposób potwierdzają ostatnie dane urzędu statystycznego, które pokazują wyraźny wzrost pozwoleń na budowę wydanych dla mieszkań na sprzedaż lub wynajem w całym kraju. Wyniósł on 30 proc. r/r, do 87,8 tys. w okresie styczeń-sierpień 2017 r. po wzroście o 15 proc. r/r zanotowanym w analogicznym okresie roku ubiegłego.
Wciąż zakłada się jednak, że w omawianym okresie nie pojawi się anormalnie wysoka liczba nowych ofert. Wynikać to będzie głównie z powodu kurczącej się puli i coraz ostrzejszej konkurencji o atrakcyjnie zlokalizowane działki w rozsądnych cenach w największych polskich aglomeracjach. To utrudni niektórym „mniej zamożnym w ziemię” uczestnikom sektora skuteczną rekonstrukcję swojej oferty. Dodatkowo, mając w pamięci doświadczenia z przeszłości, przedstawiciele branży będą uważnie monitorować nastroje nabywców i trendy sprzedażowe na rynku i dostosowywać do nich tempo uruchamiania nowych inwestycji.
Oczekuje się, że dostępność atrakcyjnie zlokalizowanych, a jednocześnie nie przesadnie drogich działek, na cele mieszkaniowe w kraju będzie jeszcze bardziej ograniczona w 2018 r. Zakładając, że wolumen przedsprzedaży mieszkań będzie w tym okresie stosunkowo wysoki, analitycy uważają, że problemy słabszych przedstawicieli sektora ze skonstruowaniem atrakcyjnej oferty będą się pogłębiać. W konsekwencji uważają oni za wysoce prawdopodobne, że podaż nowych mieszkań na sprzedaż lub wynajem wypłaszczy się lub nawet zacznie wykazywać pierwsze oznaki spadku w 2019 r.
Wzrost cen mieszkań przyspieszy
Analitycy podnoszą swoje prognozy dotyczące wzrostu cen mieszkań w Polsce w 2017 r. licząc r/r średnio do 4-6 proc., wobec wcześniej oczekiwanych 2-3-proc. Wynika to przede wszystkim z faktu, iż nie oczekują oni już, aby podaż nowych mieszkań na polskim rynku pierwotnym przerosła popyt w tym roku. Dochodzi do tego stosunek łącznej oferty do średniego kwartalnego wolumenu przedsprzedaży obliczonego dla sześciu głównych polskich rynków mieszkaniowych na koniec trzeciego kwartału 2017 r., który sugeruje wyraźną przewagę popytu nad podażą.
Podtrzymywana jest prognoza, że podaż nowych mieszkań na rynku pierwotnym przewyższy popyt w 2018 r. Analitycy oczekują jednak, że ta dysproporcja będzie mniej widoczna niż pierwotnie zakładali. Mają na względzie zrewidowane, bardziej optymistyczne założenia, co do poziomu przedsprzedaży w tym okresie. Ponadto, według analityków, sytuacja na rynku na koniec 2017 r. pod względem równowagi popytu i podaży, powinna być korzystniejsza niż na koniec 2016 r. W związku z tym, podwyższają oni swoje prognozy dotyczące wzrostu cen porównywalnych mieszkań w Polsce w 2018 r. do średnio 2-3 proc. z 1-2 proc. przewidywanych wcześniej. W podstawowym scenariuszu na ten moment, analitycy prognozują, że wzrost cen mieszkań wyhamuje w 2019 r.
Presja kosztowa wzrośnie
Ostatnio można było zaobserwować wzrost cen wybranych materiałów budowlanych i – co ważniejsze – wyraźny wzrost presji płacowej w rodzimym sektorze budowlanym. Stąd analitycy podnoszą swoje założenia. Chodzi o wzrost r/r ogólnych kosztów budowlanych w „mieszkaniówce” na 2017 r. do średnio 6-10 proc. z 3-5 proc. oczekiwanych wcześniej. Natomiast, w 2018 r. spodziewa się wzrostu o kolejne 3-5 proc. r/r. Pewnego wyhamowania w tym względzie można oczekiwać dopiero w 2019 r.
Podkreśla się jednak, że negatywny wpływ na przyszłe marże deweloperów wynikający z wyższego niż pierwotnie zakładano wzrostu kosztów budowlanych w latach 2017-18, zostanie w większości zneutralizowany przez znaczący wzrost cen mieszkań w tym okresie. Koszty budowlane na PUM stanowią obecnie około 50-60 proc. średniej ceny na najważniejszych rynkach mieszkaniowych w kraju.
Źródło: Haitong
