Warszawa – 1 września 2021 rok – Pojawienie się pandemii i związanych z nią zawirowań ekonomicznych wywołało oczekiwanie spadku cen mieszkań. Tymczasem po pięciu kwartałach pandemii przeciętne ceny transakcyjne na rynku pierwotnym w Warszawie po chwilowym spadku urosły o 9% – wynika z danych Narodowego Banku Polskiego. Inaczej sytuacja wyglądała w czasie kryzysu po 2008 roku, gdy ceny mieszkań dynamicznie spadły i ustabilizowały się na poziomie niższym o 10%. Eksperci CBRE wskazują, że dla zachowania rynku istotne jest nie tylko samo wystąpienie sytuacji kryzysowej, ale jej szerszy kontekst.
– Światowy kryzys 2008 roku był skutkiem procesów ekonomicznych, których pierwsze sygnały pojawiały się już wcześniej. Jego wybuch zastał ceny mieszkań na poziomach niższych niż jeszcze kilka kwartałów wcześniej. Co prawda w momencie wystąpienia kryzysu widoczny był chwilowy statystyczny wzrost cen ofertowych na skutek szybkiej wyprzedaży tańszej oferty, ale szybko odnotowano spadek cen transakcyjnych. Momentami spadki sięgały nawet kilkunastu procent w porównaniu do poziomu sprzed kryzysu i wyhamowały dopiero po kilku kwartałach. Tymczasem COVID-19 pojawił się w momencie, gdy ceny mieszkań szybko rosły, coraz wyższe były wynagrodzenia, poprawiały się warunki kredytowania i spadały stopy procentowe. W efekcie zamiast spadku obserwujemy dalszy wzrost cen nieruchomości – mówi Agnieszka Mikulska, ekspert rynku mieszkaniowego w CBRE.
Warszawskie mieszkania w pandemii
W przypadku cen ofertowych mieszkań na rynku pierwotnym w Warszawie, sumaryczny wzrost cen w okresie pięciu kwartałów przed wystąpieniem kryzysu i pięciu kwartałów po nim był porównywalny zarówno w przypadku lat 2007-2009 jak i lat 2018-2021. Jednak podwyżki w pandemii były bardziej stabilne. W 2008 roku kryzys został poprzedzony spadkiem cen, a jego wybuch spowodował chwilowy wzrost przeciętnej ceny ofertowej na skutek wyprzedaży tańszej oferty. Natomiast ceny transakcyjne w okresie kryzysu 2008 roku dynamicznie spadły i po kilku kwartałach ustabilizowały się na poziomie o ok. 10% niższym niż przed załamaniem finansowym. W okresie pandemii po niewielkim spadku obserwujemy z kolei ich wyraźny wzrost – o 9% w trakcie pięciu kwartałów.
Sytuacja w pozostałych dużych miastach
Podobnie sytuacja wyglądała w trakcie kryzysu 2008 roku na pozostałych rynkach mieszkaniowych w Polsce (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław, Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra). Pierwsze kwartały po wystąpieniu załamania finansowego przyniosły dynamiczny spadek cen transakcyjnych o kilka-kilkanaście procent, który został wyhamowany dopiero po kilku kwartałach. Z kolei w 2020 roku w pierwszym kwartale po wystąpieniu pandemii w części miast wojewódzkich również zaobserwowano spadki cen transakcyjnych. Jednak niemal natychmiast ceny powróciły do poziomów sprzed lockdownu, a następnie zaczęły dynamicznie rosnąć. Po pięciu kwartałach od pojawienia się pandemii w Polsce były przeciętnie o ok. 10% wyższe niż w momencie wybuchu pandemii.
– Analiza danych Narodowego Banku Polskiego pokazuje, że sytuacja na rynku mieszkaniowym zależy od splotu wielu czynników. Wystąpienie sytuacji kryzysowej nie jest jednoznaczne z załamaniem rynku mieszkaniowego i spadkiem cen. Istotne jest, czy kryzys uderza w podstawy popytu mieszkaniowego, czy też jest w stanie stworzyć dodatkowy popyt, związany choćby z potrzebą ochrony oszczędności przed rosnącą inflacją i postrzeganiem nieruchomości jako bezpiecznego aktywa – dodaje Agnieszka Mikulska.
Źródło: CBRE
