Istniejące ryzyka nie odstraszają inwestorów, pomysł, by kupić mieszkanie na wynajem staje się z roku na rok popularniejszy. Kuszą szanse na atrakcyjny zysk: w badanych przez Home Brokera i Domiporta.pl miastach można średnio zarobić 5,2 proc. i to na rękę, już po zapłaceniu podatku i innych opłat.
5,19 proc. wynosi obecnie przeciętna rentowność netto inwestycji w mieszkanie na wynajem w największych miastach w Polsce. Z aktualnych danych wynika, że najlepiej wróży posiadaczowi lokal w Gdańsku (6,5 proc.) i Katowicach (6 proc.). Najniższe w historii stopy procentowe nie zachęcają do odkładania oszczędności na lokatach i w obligacjach skarbowych. To wprawdzie bezpieczne sposoby na pomnażanie kapitału, ale ich efektywność jest obecnie bardzo niska, wiele z lokat dostępnych w bankach nie pokrywa nawet inflacji. Według obliczeń Open Finance, po uwzględnieniu inflacji i podatku, przeciętna roczna lokata przynosi dziś posiadaczowi 1 proc. straty rocznie, podczas gdy kilka lat temu były to jeszcze prawie 4 proc. na plusie. Część środków wycofanych z lokat trafia na rynek nieruchomości, a kupowane lądują na liście ofert lokali na wynajem.
Przeciętna rentowność najmu netto
Źródło: obliczenia Home Brokera na podstawie cen transakcyjnych Home Brokera i Open Finance
oraz ofert najmu z serwisu Domiporta.pl obniżonych o 5 proc.
Dane obejmują średnią ważoną liczbą mieszkańców dla następujących miast:
Białystok, Bydgoszcz, Gdańsk, Katowice, Kielce, Kraków, Lublin, Łódź, Poznań,
Rzeszów, Szczecin, Tychy, Warszawa, Wrocław, Zielona Góra.
Gdzie można zarobić najwięcej?
Choć potencjalne zyski prezentują się atrakcyjnie, należy pamiętać, że inwestycja w mieszkanie na wynajem to nie bułka z masłem. Nie każdy lokal pozwoli zarobić 5-6 proc. rocznie, nie zawsze uda się szybko znaleźć najemców, a każdy miesiąc gdy nieruchomość stoi pusta, generuje tylko koszty. Dlatego dobór odpowiedniego mieszkania i najemców jest niezwykle ważny. Liczy się nie tylko miasto, ale i dzielnica, osiedle czy wręcz blok. Do tego należy uwzględnić metraż, liczbę pokoi i standard mieszkania – dobry wybór sprawi, że nieruchomość znajdzie najemców bardzo szybko.
Biorąc pod uwagę ceny mieszkań oraz stawki najmu wygląda na to, że najwięcej zarobić można kupując mieszkanie na wynajem w Gdańsku (6,53 proc. rocznie netto) i Katowicach (5,98 proc. rocznie netto). 5,5 proc. lub więcej oferują też Białystok, Lublin, Tychy i Warszawa. Z naszych analiz wynika, że średnio najmniej zyskamy inwestując w lokal w Kielcach (3,76 proc. rocznie netto) i Poznaniu (4,12 proc.). Nie znaczy to oczywiście, że w miastach tych nie ma możliwości na zyskowną inwestycję – to po prostu średnie pochodzące z cen mieszkań i stawek najmu, co nie wyklucza, że kupiona za dobrą stawkę nieruchomość przyniesie nawet 7 czy 8 proc. zysku rocznie.
Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w wakacje 2017 roku
| Miasto | Mediana ceny zakupu mkw. mieszkania | Mediana stawki najmu (za mkw.) pomniejszona o 5% | Rentowność najmu netto |
| Białystok | 4 299 zł | 29,76 zł | 5,53% |
| Bydgoszcz | 4 617 zł | 27,94 zł | 4,77% |
| Gdańsk | 5 623 zł | 44,48 zł | 6,53% |
| Katowice | 4 650 zł | 35,21 zł | 5,98% |
| Kielce | 3 785 zł | 19,79 zł | 3,76% |
| Kraków | 6 515 zł | 38,00 zł | 4,50% |
| Lublin | 4 854 zł | 34,05 zł | 5,50% |
| Łódź | 4 586 zł | 30,32 zł | 5,31% |
| Poznań | 5 850 zł | 31,33 zł | 4,12% |
| Rzeszów | 4 583 zł | 26,43 zł | 4,49% |
| Szczecin | 4 841 zł | 30,92 zł | 4,90% |
| Tychy | 4 100 zł | 28,50 zł | 5,51% |
| Warszawa | 7 352 zł | 50,89 zł | 5,51% |
| Wrocław | 5 866 zł | 40,95 zł | 5,48% |
| Zielona Góra | 3 679 zł | 21,23 zł | 4,24% |
Źródło: ceny transakcyjne Home Broker i Open Finance z wakacji 2017 r.;
oferty najmu z serwisu Domiporta.pl z wakacji 2017 r. obniżone o 5 proc
Warszawa droga, ale kusząca
Planując inwestycję w mieszkanie należy jednak mieć na uwadze nie tylko wysokość potencjalnych zysków, ale i to, co będzie działo się w przyszłości. Czy wartość i atrakcyjność nieruchomości ma szansę rosnąć? Czy za 10 lat nadal łatwo będzie znaleźć najemców? Warto zwracać uwagę na potencjał miasta (te wyludniające się nie wróżą najlepiej), dzielnicy (kwestia komunikacji z pozostałymi) czy dokładnej lokalizacji.
Zdecydowanie największym i najbardziej dynamicznym rynkiem jest Warszawa i to tutaj najchętniej inwestują nie tylko osoby fizyczne, ale i pojawiające się w Polsce fundusze. Średnie ceny zakupu są tu zdecydowanie najwyższe (7,3 tys. zł za mkw.), a za atrakcyjne mieszkanie trzeba zapłacić jeszcze więcej. Ale i stawki najmu odstają od tych w innych miastach. Z danych Domiporta.pl wynika, że za metr kwadratowy wynajmowanego mieszkania trzeba średnio zapłacić prawie 51 zł. Wg statystyk Narodowego Banku Polskiego, kawalerka w Warszawie to czynsz 1,6-1,7 tys. zł, za mieszkanie dwupokojowe można uzyskać średnio około 2,2-2,3 tys. zł, a za trzypokojowe 3-3,1 tys. zł.
Uwaga na ryzyko Mieszkania Plus
Dla inwestorów czerpiących zyski z mieszkań na wynajem jednym z największych zagrożeń jest rosnąca podaż przy malejącym popycie. – Planowana budowa lokali na wynajem w całej Polsce w ramach programu Mieszkanie Plus stanowi właśnie zagrożenie tej kategorii. Przede wszystkim powstać docelowo ma prawie trzy miliony mieszkań o dużo niższych czynszach niż te, które oferuje komercyjny rynek – zauważa Maciej Górka z Domiporta.pl. – Będą to nowe (a zatem atrakcyjne dla najemców) lokale, z opcją najmu z dojściem do własności – dodaje.
Ale diabeł tkwi w szczegółach. Po pierwsze: ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości wskazuje katalog osób uprawnionych do uzyskania statusu najemcy w mieszkaniach programu, a są to między innymi osoby o względnie niższych dochodach, osoby wychowujące dziecko z orzeczoną niepełnosprawnością, osoby, które wychowują co najmniej jedno dziecko oraz osoby, które nie posiadały do tej pory prawa własności do domu jednorodzinnego, innego mieszkania lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Póki co, temat Mieszkania Plus jest melodią przyszłości, wprawdzie na kilku budowach praca idzie już pełną parą, ale nie wiadomo, ilu będzie chętnych na poszczególne lokale i jak dokładnie będzie wyglądał nabór.
Jak liczona jest rentowność najmu?
Oczekiwana rentowność z inwestycji w mieszkanie na wynajem liczona jest na podstawie cen transakcyjnych mieszkań (z transakcji dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance) oraz ofert na wynajem zamieszczonych na stronach portalu Domiporta.pl. Stawki ofertowe najmu zostały do obliczeń obniżone o 5 proc. W analizie uwzględnianych jest 15 miast: Białystok, Bydgoszcz, Gdańsk, Katowice, Kielce, Kraków, Lublin, Łódź, Poznań, Rzeszów, Szczecin, Tychy, Warszawa, Wrocław i Zielona Góra.
Pod uwagę bierzemy medianę, która urealnia dane zmniejszając wagę ofert znacząco odstających od przeciętnych. Rentowność netto uwzględnia 10,5-miesięczny okres wynajmu mieszkania oraz czynsz dla administracji płacony przez właściciela lokalu (4-7 zł za metr kwadratowy mieszkania miesięcznie), a także podatek ryczałtowy od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.
Marcin Krasoń, Home Broker
Maciej Górka, Domiporta.pl
