Okazyjna ceny nieruchomości gruntowej może sygnalizować jakiś problem. Może to być na przykład brak księgi wieczystej. Czy warto rozważać zakup takiej działki? Z jakim ryzykiem się to wiąże? Ekspert portalu GetHome.pl wyjaśnia, jak bezpiecznie kupić działkę, gdy nie ma pewności co do jej stanu prawnego.
– Decyzja o zakupie nieruchomości gruntowej wiąże się z niemałymi kosztami. Dlatego każdy kupujący chce mieć pewność, że transakcja będzie bezpieczna. Najbardziej komfortową sytuacją jest oczywiście zakup działki o uregulowanym stanie prawnym. Wtedy nieruchomość ma księgą wieczystą, z której można wyczytać, czy są jakieś rozbieżności pomiędzy jej stanem faktycznym i prawnym – wyjaśnia Marta Kubacka, ekspert portalu GetHome.pl.
Zgodnie z ustawą z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, każda nieruchomość powinna posiadać księgę wieczystą. W praktyce, zdarzają się jeszcze nieruchomości bez założonej księgi wieczystej. Zazwyczaj oferowane są w niższych cenach i położone w malowniczych wiejskich terenach — co może stanowić kuszącą okazję.
Dlaczego księga jest tak ważna?
Księga wieczysta pozwala jednoznacznie ustalić stan prawny nieruchomości. Jest ona dostępna publicznie i każdy powinien przed zakupem sprawdzić zawarte w niej informacje. Można to zrobić na dwa sposoby. Zapisy ksiąg wieczystych można weryfikować w sądach rejonowych właściwych dla położenia nieruchomości lub on-line
– w elektronicznym rejestrze ksiąg wieczystych prowadzonym przez Ministerstwo Sprawiedliwości.
Znajdują się tam informacje, które pozwalają uniknąć przykrych niespodzianek na etapie finalizacji umowy. Każda księga wieczysta składa się z czterech działów, z których można dowiedzieć się o:
- adresie, powierzchni i rodzaju przeznaczeniu nieruchomości (Dział I KW),
- właścicielu (Dział II KW),
- ograniczeniach w użytkowaniu, np. służebność przesyłu, czy umowa o dożywocie (Dział III KW),
- czy działka jest obciążona hipotekami, czy jest zadłużona (Dział IV KW).
Dostęp do takich informacji pozwala ocenić stan prawny nieruchomości i świadomie podjąć decyzję. Ponadto kupującego chroni szereg praw związanych z księgami wieczystymi:
- domniemanie zgodności ze stanem prawnym (stan prawny ujawniony w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistością),
- rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe),
- pierwszeństwo praw wpisanych (ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości ujawnione w księdze wieczystej, ma pierwszeństwo przed takim prawem nieujawnionym w księdze).
Nie ma jednak żadnych przeszkód prawnych, aby nabyć nieruchomość bez księgi wieczystej, jednak trzeba włożyć więcej wysiłku w sprawdzenie pozostałych dokumentów.
Jeśli nie księga, to co?
Nabywając nieruchomość bez księgi wieczystej, koniecznie trzeba zbadać jej stan prawny. Gdyby dla nieruchomości była prowadzona księga wieczysta, byłoby to wyjątkowo proste. Wystarczyłoby zapoznać się z treścią wpisów. Natomiast w sytuacji, gdy takiej możliwości nie ma, należy przede wszystkim dążyć do zapoznania się z dokumentami świadczącymi o własności danej nieruchomości. Koniecznie trzeba zweryfikować wszystkie decyzje organów administracji publicznej oraz postanowienia i wyroki sądów. Przede wszystkim ważne jest zapoznanie się z treścią aktu własności ziemi lub aktu nadania ziemi.
Akt własności ziemi jest dokumentem wydawanym przez nieistniejący już organ — prezydium rady narodowej. Ma formę decyzji, wydawaną na mocy nieobowiązującej już ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych. Nieruchomości rolne, które w dniu 4 listopada 1971 r. wchodziły w skład gospodarstwa rolnego (na pewnych warunkach), z mocy prawa stały się własnością gospodarzy. To oznacza, że jeśli przed tym okresem rolnik władał ziemią przez 5 lat w dobrej wierze i 10 lat w złej wierze, otrzymywał w drodze decyzji administracyjnej akt własności ziemi. Nie każdy jednak zadbał o to, aby wtedy założyć księgę wieczystą i ujawnić w niej aktualny stan własności. Łatwo jednak uregulować tę kwestię. Wystarczy, że właściciel lub spadkobierca, który dysponuje aktem własności ziemi, założy księgę w sądzie rejonowym. Procedura jest prosta, a jednocześnie można w ten sposób podwyższyć wartość ziemi, dzięki czemu łatwiej będzie ją sprzedać.
Akt nadania ziemi jest natomiast dokumentem wydawanym na podstawie Dekretu z dnia 6 września 1946 r. o ustroju rolnym i osadnictwie na obszarze Ziem Odzyskanych i byłego Wolnego Miasta Gdańska. Przeniesienie prawa własności następowało w drodze orzeczenia, w którym znajdowały się informacje o nabywcy i gruncie. Procedura uregulowania stanu prawnego takiej działki jest podobna jak w przypadku aktu własności ziemi.
Dodatkowo należy sprawdzić działkę w rejestrze gruntów. Tam znajdują się informacje na temat powierzchni działki i jej przeznaczenia. Co ciekawe wypis z rejestru gruntów ma pierwszeństwo przed treścią księgi wieczystej.
Ważne jest również sprawdzenie przeznaczenia nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego. Sprzedający powinien przedstawić wypis i wyrys z planu, z którego wynikać będzie, w jaki sposób nieruchomość może zostać wykorzystana.
Zmiana właściciela
Przy przeniesieniu prawa własności do działki, notariusz złoży wniosek o założenie księgi wieczystej i ujawnienie w niej praw nabywcy. Księgę wieczystą dla nieruchomości założy więc sąd wieczystoksięgowy na podstawie wniosku umieszczonego w akcie notarialnym.
Jakie w takim razie dokumenty będą potrzebne do podpisania aktu notarialnego? W przypadku nieruchomości gruntowej będzie to przede wszystkim akt własności ziemi. Może to być akt notarialny nabycia nieruchomości, decyzja administracyjna przyznająca własność lub prawo użytkowania wieczystego gruntu, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, zaświadczenie z urzędu skarbowego o opłaceniu podatku lub zwolnienia z tego podatku, a także, a także wypis i wyrys z ewidencji gruntów.
Okazja wiąże się z ryzykiem
Nieruchomości sprzedawane bez księgi wieczystej, są atrakcyjne cenowo. Trzeba jednak wiedzieć, jakie ryzyko niesie zakup takiej działki. Otóż jej stan prawny jest nieznany, więc trzeba zdawać sobie sprawę, że w momencie jej nabycia nieruchomości, kupujący jest pozbawiony bezpieczeństwa gwarantowanego przez instytucję ksiąg wieczystych. Ponadto, jeżeli nabywca planuje sfinansować zakup kredytem hipotecznym, może spotkać się z odmową przyznania kredytu. Nabywca powinien mieć również świadomość tego, że zakup działki bez księgi wieczystej może narazić ją na ewentualne roszczenia osób trzecich. Dlatego przyszły właściciel powinien się odpowiednio zabezpieczyć, przed próbą ewentualnego oszustwa.
Jak się uchronić przed oszustwem?
Najskuteczniejszym i najbardziej popularnym sposobem jest zawarcie umowy przedwstępnej, w której warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej jest założenie księgi wieczystej przez sprzedającego – do tego przyszły nabywca powinien dążyć. Jeżeli sprzedający do tego czasu, nie założy księgi wieczystej, strona kupująca może bez żadnych konsekwencji od umowy odstąpić.
Nabywca może również żądać na piśmie zapewnienia przez sprzedającego o nieistnieniu obciążeń na przedmiocie sprzedaży. Warto wtedy zabezpieczyć się ustanowieniem wysokich kar umownych na wypadek, gdyby te zapewnienia okazały się nieprawdziwe. Gdyby doszło do takiej sytuacji, pismo stanowiłoby kluczowy dowód w sądowej sprawie o dochodzenie zwrotu ceny, ale też poniesionych kosztów okołotransakcyjnych. Taka procedura sądowa, jak wiadomo, trwa w Polsce bardzo długo.
Innym sposobem jest stosowany zapis w umowie sprzedaży, w której określa się zwrot ceny wraz ze wszystkimi kosztami i karami umownymi, w przypadku rozminięcia sytuacji prawnej z faktyczną. Jednocześnie można żądać od sprzedającego dobrowolnej egzekucji. Wtedy sprawa jest bardziej uproszczona, bo nabywca nie musi zakładać sprawy w sądzie i czekać miesiącami, a nawet latami na wyrok. Nabywca występuje do sądu jedynie o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności i zleca komornikowi egzekucję.
– Zakup nieruchomości gruntowej z nieuregulowanym stanem prawnym, to spore ryzyko. Jednak łatwo się przed nim zabezpieczyć. Wystarczy zażądać od sprzedającego zapisu w umowie przedwstępnej o konieczności założenia księgi wieczystej, jeszcze przed podpisaniem aktu przenoszącego własność – wyjaśnia Marta Kubacka, ekspert portalu GetHome.pl
Źródło: GetHome.pl
