W umowach, które za swój przedmiot mają odrębną własność lokalu zamiennie używane są pojęcia „pomieszczenia pomocniczego” i „pomieszczenia przynależnego”. Praktyka taka jest błędna, ustawodawca czyni bowiem wyraźne rozróżnienie między tymi określeniami.
Pomieszczenie pomocnicze to w rozumieniu przepisu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali takie pomieszczenie, które wraz z izbą lub zespołem izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi bezpośrednio służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Pomieszczenie przynależne zaś to – jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 07 marca 2003 r., II RN 29/02 – w sensie prawnym stanowi wprawdzie część składową lokalu mieszkalnego, jednakże w sensie funkcjonalnym nie jest „przestrzenią” przeznaczoną dla bezpośredniego zaspokajania „mieszkaniowych” potrzeb ludzi, natomiast służy zaspokajaniu „innych” potrzeb tych osób, które korzystają z samodzielnego lokalu mieszkalnego (art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali). Jako takie przez ustawodawcę zostały uznane przykładowo (na co wskazuje użyty w przepisie zwrot językowy „w szczególności”): piwnica, strych, komórka, garaż.
Nie ma wymogu, aby pomieszczenie przynależne spełniało przesłankę samodzielności, nie musi ono przylegać do lokalu, może być nawet położone poza budynkiem, w którym znajduje się wyodrębniony lokal. Musi jednak znajdować się w granicach nieruchomości gruntowej, na której posadowiony jest budynek.
Inaczej przedstawia się sytuacja w odniesieniu do pomieszczenia pomocniczego. Zdecydowanie musi być ono „pomieszczeniem”, a zatem koniecznym jest, aby zostało ograniczone przestrzennie ścianami. W mojej ocenie należy przyjąć, iż z uwagi na fakt, iż służy ono „zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych” ludzi i to w sposób bezpośredni musi ono znajdować się w obrębie lokalu, a co za tym idzie dzieli jego los prawny.
Anna Wieczorek – adwokat
Treści dostarcza Kancelaria Ślązak, Zapiór i Wspólnicy
