W sierpniu do organu podatkowego z wnioskiem o wydanie interpretacji zgłosiła się właścicielka mieszkania, które wynajmowała osobie fizycznej, z obowiązującą przy najmie prywatnym stawką opodatkowania 8,5 proc. Zapytała organ, czy jeśli zacznie tak samo wynajmować drugie posiadane przez siebie mieszkanie, to będzie mogła nadal, przy rozliczaniu obu tych najmów stosować tę 8,5 proc. stawkę, czy zostanie już potraktowana jak prowadzący działalność gospodarczą w obrocie nieruchomościami przedsiębiorca.
We wniosku o wydanie interpretacji z 10 sierpnia 2020 r. wnioskodawczyni wskazała, że jest właścicielką dwóch lokali mieszkalnych: pierwszego nabytego w drodze spadku, które wynajmuje jednej i tej samej osobie fizycznej od grudnia 2018 r., oraz drugiego, pozyskanego z kredytu i środków własnych. To drugie od marca 2018 r. jest miejscem zarejestrowanej przez wnioskodawczynię działalności gospodarczej, polegającej na projektowaniu terenów zieleni i elewacji budynków, także wnętrz, a więc nie związanej stricte z wynajmem mieszkań. Oba mieszkania nie stanowiły nigdy wprowadzonego do działalności gospodarczej środka trwałego, nie były dokonywane na ich podstawie odpisy amortyzacyjne. Jednak od czerwca 2020 r., w obliczu kryzysu gospodarczego spowodowanego pandemią COVID-19, właścicielka zaczęła zaliczać do kosztów uzyskania przychodów część czynszu, płaconego w wielkości proporcjonalnej do 30% powierzchni lokalu.
Wnioskodawczyni była przekonana, że wynajmując w tych warunkach oba ww. mieszkania, będzie mogła nadal najem ten opodatkowywać w przypadku każdego z nich stawką zryczałtowanego opodatkowania przypisaną do najmu prywatnego w wysokości 8,5 proc. Poinformowała, że żadnych adaptacji w lokalach nie dokonywała, ani dokonywać nie będzie, umowy najmu zawierane będą na okresy roczne lub krótsze, ale nie może stwierdzić, czy po upływie okresów, na które umowy zostaną zawarte, mieszkania nadal będą wynajmowane, stąd też nie może potraktować tych wynajmów jako stałego źródła dochodu. Właścicielka nie zatrudnia nikogo do obsługi świadczonego wynajmu, wszystkie czynności konieczne do jego obsługi wykonuje sama. Kwota uzyskanego przez nią przychodu z wynajmu mieszkania nie przekroczyła dotąd w żadnym z lat podatkowych 100 000 zł.
W odpowiedzi Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przywołał treść art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym pod pojęciem działalności gospodarczej lub pozarolniczej działalności gospodarczej rozumie się działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w tej ustawie.
Organ podatkowy konkludował więc, że aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą, musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać następujące warunki: celu zarobkowego, ciągłości i zorganizowanego charakteru. Przyznając rację wnioskodawczyni, stwierdził, że aby można było dokonywaną przez nią działalność w zakresie wynajmu należących do niej mieszkań uznać za działalność gospodarczą, musiałaby ona spełniać te ww. przesłanki, co jednak w opisanym przez podatniczkę stanie faktycznym nie następuje. Zatem może ona dla obu świadczonych przez siebie wynajmów stosować 8,5-procentową stawkę zryczałtowanego podatku dochodowego, dedykowanego dla umów najmu prywatnego.
„…nie ma podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podejmowanych przez podatnika działań, które mieszczą się w ramach zwykłego wykonywania prawa własności, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą” ((interpretacja indywidualna z 11 września 2020 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.468.2020.2.AD).
Redakcja Portalu Skarbiec.biz
