Pogrążony jeszcze rok temu w totalnym niebycie rządowy program „Rodzina na swoim” przerodził się nagle w absolutny hit. Czy faktycznie ma szansę stać się cudownym panaceum na coraz dotkliwsze dolegliwości gnębiące rodzimy rynek nieruchomości? Projekt „Rodzina na swoim” wywodzi się z dziś już chyba nieco zapomnianej, acz zupełnie abstrakcyjnej inicjatywy „3 milionów mieszkań” lansowanej w programie wyborczym Prawa i Sprawiedliwości, a wzorującej się na głośnej idei American Dream–domu dla każdego Amerykanina. Przyjęta we wrześniu 2006 r. ustawa o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania zaadresowana została do małżeństw lub osób samotnie wychowujących dziecko.
Uprawnione osoby, posiadające zdolność kredytową, mogą zaciągnąć kredyt hipoteczny, od którego połowę odsetek przez osiem lat będzie spłacać państwo wg stopy referencyjnej NBP. Oczywiście kredytobiorca nie może być właścicielem innej nieruchomości. Limit na metraż kupowanego mieszkania wynosi 75m², domu – 140. Jednak dopłaty państwa ograniczone są odpowiednio do 50 i 70m².
Program długo pozostawał mało efektywnym zapisem prawnym z uwagi na niskie dopuszczalne limity ceny metra kwadratowego, zwłaszcza w odniesieniu do dużych miast, po których można było nabyć nieruchomość. Jednak nowelizacja ustawy, która weszła w życie z początkiem roku, podniosła ogłaszane kwartalnie przez wojewodów limity poprzez korektę wskaźnika z 1,3 do 1,4-krotności wartości odtworzeniowej budynków podawanej przez GUS, co w zestawieniu ze spadkiem cen nieruchomości znacznie poprawiło efektywność programu. Po prostu dość gwałtownie podskoczyła liczba nieruchomości, które można zakwalifikować do kredytowania z państwową dopłatą.
Dynamiczny wzrost popularności programu „Rodzina na swoim” przybrał już niemal „tryb geometryczny”. Z miesiąca na miesiąc liczba chętnych na kredyt z dopłatą rośnie w takim tempie, że coraz częściej pojawiają się spekulacje nt. terminu wyczerpania środków budżetowych przeznaczonych na finansowanie dopłat. Najpierw mówiło się o październiku, teraz już o maju. Rzecznik Banku Gospodarstwa Krajowego, dysponenta finansów „Rodziny”, oceniał ostatnio możliwości systemu na ok. 17 tys. kredytów na łączną sumę 2,2 mld zł.
W przypadku wyczerpania puli pieniędzy istnieje ponoć możliwość ich uzupełnienia przez ministra infrastruktury. Ponieważ w środowisku „kryzysu stulecia” wiara w tego typu ewentualność wśród potencjalnych kredytobiorców okazała się znikoma, wyścig po kredyt z dopłatą przybiera coraz bardziej spektakularne formy. Jedną z najciekawszych jej odmian jest ponoć szybko rosnąca liczba decyzji o zawarciu związku małżeńskiego w celu znalezienia się w grupie ustawowo uprzywilejowanej.
W tych okolicznościach nie dziwi szczere zadowolenie deweloperów, coraz liczniejszych w programie banków, pośredników czy tzw. analityków rynku nieruchomości. W końcu coś w branży zaczęło się dziać. Szef jednego z największych deweloperów w Polsce, chwali się sprzedażą „aż” 50 mieszkań w ostatnim czasie. Przedstawiciele banków w jakich się tylko da mediach zachwalają walory „Rodziny”, jako „wyprostowanej drogi” do otrzymania kredytu hipotecznego. Natomiast wspomniani analitycy w swoich komentarzach nie szczędzą słów zachwytu dla odzyskanej atrakcyjności cenowej nieruchomości dla potencjalnych amatorów własnego „M”. Można odnieść wrażenie, że kryzys na polskim rynku nieruchomości definitywnie przechodzi do historii. Czyżby?
Niestety wątpliwości jest aż nadto. Przede wszystkim należy pamiętać o tym, że rynek mieszkaniowy w Polsce, a także na całym bez mała świecie, znajduje się w fazie zdecydowanej korekty cen po pęknięciu bańki spekulacyjnej. Procesu tego na dłuższą metę nic raczej nie zatrzyma. Taka regulacja prawna jak program „Rodzina na swoim” może co najwyżej chwilowo zakłócić swobodny rynkowy proces regulacji wycen nieruchomości.
Dziś cena metra kwadratowego mieszkania w segmencie lokali popularnych (a pośrednio wszystkich innych) de facto jest ustalana urzędowo przez wojewodę i publikowana co 3 miesiące w tabelach dla miast i województw. Z rynkowego punktu widzenia sytuacja taka nie wydaje się ani normalna ani pożądana. Dla potencjalnych amatorów programu „Rodziny” dopłaty budżetowe, które przez 8 lat będą redukowały faktyczną wysokość raty kredytu niemal o połowę, a w sumie zamkną się kwotą rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych, mogą wydawać się niebywałą okazja inwestycyjną. Tymczasem nie wiadomo o ile ceny mieszkań spadną w skali roku czy dwóch, bo że proces przeceny jeszcze potrwa możemy być raczej spokojni.
Nawet jeżeli program w cudowny sposób ocaleje i znajdą się środki budżetowe na jego finansowanie w przyszłości, to gusowski wskaźnik odtworzeniowy, będący podstawą wyznaczania maksymalnych cen metra kwadratowego, zacznie się w końcu kurczyć w związku z tendencją spadkową czynników stanowiących bazę do jego obliczeń. Z kolei w sytuacji zawieszenia lub likwidacji programu dopłat z powodu wyczerpania możliwości budżetowych, ceny mieszkań powinny przyśpieszyć marsz w dół. Wtedy po pewnym czasie może się okazać, że dużo lepszym rozwiązaniem byłoby kupno znacznie tańszego lokum w normalnym trybie, aniżeli dużo droższego z dopłatą.
Tymczasem jak się okazuje, wskaźniki przeliczeniowe kosztu odtworzenia metra kwadratowego budynków mieszkalnych w II kwartale ponownie wzrosły średnio o 378 zł. W dobie kryzysu i spadających wartości składowych elementów procesu budowlanego, to dość zaskakująca wiadomość. Na pewno jednak dobra dla banków i deweloperów, będących w istocie głównymi beneficjentami programu. Kupujący w jego ramach swoje pierwsze lokum też zapewne nie narzekają, zwiększa się bowiem baza kwalifikujących się nieruchomości. A że zapłacimy więcej?
No cóż, takie są prawa „gusowskiego” rynku. Jest to tymczasem zdecydowanie zła wiadomość dla czekających na docelowy poziom przeceny nieruchomości mieszkaniowych w Polsce. Złe jest jednak przede wszystkim dalsze pogłębienie urzędowej deregulacji rynkowego procesu poszukiwania poziomu równowagi, co jest eksperymentem, który może w przyszłości okazać się kolejnym kosztownym nieporozumieniem dla wszystkich jego uczestników.
W ostatnim czasie mieliśmy aż nadto przykładów ze świata, że nadmierne manipulowanie przy kredytach hipotecznych to raczej kiepski pomysł. Bo czyż ta pozornie szlachetna idea „Rodziny na swoim” nie kojarzy się z polityką amerykańskiej administracji, której celem było zapewnienie własnego dachu nad głową wszystkim, także tym mniej zamożnym obywatelom, działającej od dziesięcioleci pod hasłem American Dream? Proces ten przez długie lata funkcjonował w miarę poprawnie, aż do czasu gdy standardy udzielania pożyczek hipotecznych kilkanaście lat temu nie uległy znacznemu obniżeniu.
Rząd USA dopuścił bowiem możliwość pożyczania pieniędzy klientom o niskiej wiarygodności kredytowej (tzw. subprime). By ułatwić im spłatę kredytów przyjęto, że przez pierwsze lata spłacać będą tylko odsetki (tzw. hybrid interest only) od kredytów wziętych według zmiennej stopy procentowej (tzw. Adjustable Rate Mortgage). Gdy po paru latach przyszło do spłacania pełnych rat w okolicznościach gwałtownego wzrostu stóp procentowych (z historycznie niskich poziomów–takich jak obecne w Polsce) , zaczęły się problemy, których konsekwencją jest obecna globalna zapaść finansowo-gospodarcza.
Czy podobieństwa programu „Rodziny na swoim” z amerykańskim problemem „subprime” nie są aż nadto widoczne? A różnice? Główna to ta, że amerykańskim kredytobiorcom nikt niczego nie zamierzał fundować. W rezultacie całą należność za swój dom mieli spłacić sami. W przypadku polskiego programu ogół podatników (zarówno „bezdomnych”, jak i tych w pocie czoła spłacających komercyjne kredyty hipoteczne, a także pominiętych w ustawie singli oraz par żyjących w związkach nieformalnych, emerytów i rencistów plus cała reszta), został zobowiązany ustawowo do bezinteresownego współfinansowania zakupu mieszkań przez uprzywilejowaną grupę obywateli.
O ile ustawową „solidarność obywatelską” można by jeszcze jakoś usprawiedliwić, to już wytłumaczenie przeciętnemu Kowalskiemu, że płacone przez niego podatki posłużą dotowaniu zysków zagranicznych central działających w Polsce banków oraz sponsorowaniu marż deweloperów, byłoby zapewne zadaniem dość trudnym. A przecież do tego w istocie sprowadza się w obecnym czasie program „Rodziny na swoim”.
Osoba dobrze zorientowana w temacie mogła by zwrócić w tym miejscu uwagę na fakt, że zdolność kredytowa określana przez banki dla entuzjastów rodzimego programu kredytów preferencyjnych nie uwzględnia państwowych dopłat. Amerykanie dla odmiany, na własne nieszczęście zresztą, zdolność kredytową dla pożyczek hipotecznych subprime liczyli dla rat początkowych, regulowanych bliskimi zeru stopami i nie uwzględniających spłaty kapitału. To fakt. Jednak faktem jest także to, że mniej więcej 95 procent klientów programu „Rodziny na swoim” nie zdecydowałoby się, przynajmniej w obecnych okolicznościach społeczno-gospodarczych, na zaciągnięcie kredytu hipotecznego na zasadach komercyjnych. Już samo to budzi poważne wątpliwości. Zresztą prawidłowość, że zdolność kredytowa jest „z gumy” ma w rodzimej rzeczywistości gospodarczo-nieruchomościowej już swoją ugruntowaną tradycję oraz jej godną obecnie kontynuację.
Jeszcze bowiem niespełna dwa lata temu właściciel jakiegokolwiek etatu z dochodem w okolicach średniej krajowej mógł z powodzeniem zabiegać u rodzimych bankowców o kredyt hipoteczny nawet na 130 procent wartości nieruchomości, denominowanego we CHF przy rekordowo silnym złotym i historycznie wysokim poziomie cen mieszkań. Gdy zaś zdolność kredytowa osoby zainteresowanej była mimo najlepszych chęci bankowców niewystarczająca, nie było zazwyczaj problemu z jej „rozciągnięciem” na osoby trzecie, zazwyczaj z rodziny. Możliwości takiej nie było początkowo (zresztą bardzo słusznie) w przypadku kredytów preferencyjnych.
Jednak nowelizacja ustawy ze stycznia tego roku postanowiła, że osoba nie posiadająca zdolności kredytowej może ubiegać się o kredyt z dopłatą wspólnie z najbliższą rodziną. Oznacza to, że ustawodawca swobodnie dopuszcza możliwość udzielenia kredytu osobie lub rodzinie, która po opłaceniu miesięcznej raty nie będzie w stanie samodzielnie się utrzymać, w związku z czym zmuszona będzie całymi latami prosić o finansowe wsparcie dla uzupełnienia familijnego budżetu teściową, szwagra lub inną osobę z rodziny, która podpisze się pod umową kredytową. Przyznać trzeba, że determinacja ustawodawcy w uszczęśliwianiu na siłę młodych małżeństw własnymi czterema kątami jest godna podziwu.
Jak by tego było mało, ostatnio coraz głośniej mówi się o pewnej bardzo „ciekawej” funkcji. Polega ona mianowicie na tym, że rosnącej z dnia na dzień liczbie banków wchodzących do programu oraz ilości osób zainteresowanym kredytem preferencyjnym odpowiadają idące równie szybko w górę oprocentowania tych kredytów, a zwłaszcza poziomy bankowych marż. Co to oznacza?
Jak policzyli i zaprezentowali na przykładzie Dom Banku (marża 5,55%) analitycy Expandera, jest jak najbardziej możliwe, że rata kredytu preferencyjnego już po uwzględnieniu dopłaty będzie wyższa (sic!) od raty identycznego kredytu komercyjnego z marżą 1,35%. Co więcej, suma rat spłaconych do banku może być o 1/3 wyższa dla kredytu z dopłatami, co w przypadku pożyczonej sumy zaledwie 300 tys. zł. oznacza nadpłatę w stosunku do kredytu tradycyjnego równą ok. ćwierć miliona złotych (!). Czy ktoś lub coś może dorównać pomysłowością i zaradnością naszym bankowcom?
W Polsce około 1,5 mln rodzin nie ma własnego lokum. Spora część z nich prawdopodobnie nigdy się go nie doczeka z powodu powszechnie niskich płac i niewspółmiernie do nich wysokich cen mieszkań i kosztów utrzymania. Tysiące polskich rodzin, które niejako „ubrane” zostały w lokale mieszkalne i kredyty walutowe w okolicach szczytu boomu nieruchomościowego, dziś liczy swoje straty nawet w setkach tysięcy złotych na jedno gospodarstwo domowe i długo jeszcze nie będzie mogło spać spokojnie. Tymczasem całe nowo wybudowane osiedla mieszkaniowe we wszystkich zakątkach kraju niczym miasteczka-widma zieją pustką, czekając na zasiedlenie.
Czy program kredytów preferencyjnych w cudowny sposób uzdrowi tę groteskową sytuację? Niestety nie, ponieważ jest tylko półśrodkiem, który zaspokoi potrzeby mieszkaniowe najwyżej takiej liczby Polaków, jaką spokojnie pomieściłby średniej wielkości sportowy stadion. Ale co w tym wszystkim najgorsze, istnieje spore ryzyko, że pokaźna ilość owych „rodzin na swoim” może nie wyjść na swoje, kupując mieszkanie w złej cenie, w złym kredycie i w nienajlepszym czasie. Niestety, na polski American Dream przyjdzie nam chyba jeszcze trochę poczekać…
Jarosław Jędrzyński
Treści dostarcza portal Inwestycje Alternatywne
